โฉนดที่ดินมีกี่แบบอะไรบ้าง
การแบ่งประเภทเอกสารสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยที่เข้าใจง่ายที่สุด คือการแบ่งตาม “สีของครุฑ” บนหัวกระดาษครับ เพราะสีที่ต่างกันหมายถึงอำนาจในการครอบครองและการซื้อขายที่ต่างกันด้วย
นี่คือตารางเปรียบเทียบเอกสารสิทธิ์ที่ดินทุกประเภทที่นิยมใช้ในปัจจุบันครับ
ตารางเปรียบเทียบเอกสารสิทธิ์ที่ดิน
| ประเภทเอกสาร | ชื่อเรียกทางราชการ | สีครุฑ | กรรมสิทธิ์ / สิทธิครอบครอง | การซื้อขาย / โอนสิทธิ์ | การจำนองธนาคาร |
| น.ส. 4 | โฉนดที่ดิน | แดง | กรรมสิทธิ์ 100% | ทำได้ทันที | ได้ (วงเงินสูงสุด) |
| น.ส. 3 ก. | หนังสือรับรองการทำประโยชน์ | เขียว | สิทธิครอบครอง (มีระวางรูปถ่าย) | ทำได้ทันที | ได้ |
| น.ส. 3 / ข. | หนังสือรับรองการทำประโยชน์ | ดำ | สิทธิครอบครอง (ไม่มีระวาง) | ต้องประกาศ 30 วัน | ได้ (แต่ยากกว่า) |
| ส.ป.ก. 4-01 | ที่ดินปฏิรูปเพื่อเกษตรกรรม | แดง/น้ำเงิน | สิทธิทำกิน (ที่ดินรัฐ) | ห้ามซื้อขาย (มรดกเท่านั้น) | ไม่ได้ (ยกเว้น ธ.ก.ส.) |
| น.ส. 2 | ใบจอง | ดำ | สิทธิจับจองชั่วคราว | ห้ามโอน (ยกเว้นมรดก) | ไม่ได้ |
| ส.ค. 1 | ใบแจ้งการครอบครอง | – | สิทธิครอบครอง (แจ้งไว้) | ส่งมอบสิทธิ (เสี่ยงสูง) | ไม่ได้ |
รายละเอียดเพิ่มเติมที่ควรทราบ
1. ครุฑแดง (น.ส. 4) – “ที่สุดของความอุ่นใจ”
เป็นเอกสารที่ระบุตำแหน่งพิกัดแม่นยำที่สุดด้วยระบบดาวเทียม เจ้าของมีกรรมสิทธิ์เด็ดขาด จะขาย จะยกให้ใคร หรือจะกู้แบงก์ก็ทำได้ง่ายที่สุดครับ
- ข้อควรระวัง: หากปล่อยทิ้งร้างให้ผู้อื่นครอบครองโดยสงบและเปิดเผยเกิน 10 ปี อาจถูกฟ้องแย่งกรรมสิทธิ์ได้ (ครอบครองปรปักษ์)
2. ครุฑเขียว (น.ส. 3 ก.) – “เกือบเท่าโฉนด”
ตัวที่คุณกำลังสนใจอยู่ครับ มีระวางรูปถ่ายทางอากาศชัดเจน สามารถเปลี่ยนเป็นโฉนดครุฑแดงได้ทันทีโดยไม่ต้องรอประกาศ
- ข้อควรระวัง: หากปล่อยคนอื่นมาครอบครองเพียง 1 ปี ก็อาจเสียสิทธิ์ได้แล้ว ต้องหมั่นไปดูแลครับ
3. ครุฑดำ (น.ส. 3 / น.ส. 3 ข.) – “ยังไม่แน่นอน”
เป็นที่ดินที่ยังไม่มีระวางพิกัดที่แน่นอน การจะทำนิติกรรมใดๆ ต้องติดประกาศที่สำนักงานที่ดิน 30 วันเพื่อให้ข้างเคียงมาคัดค้าน ความเสี่ยงคือแนวเขตอาจทับซ้อนกับคนอื่นได้ง่ายครับ
4. ส.ป.ก. 4-01 – “ที่ดินทำกิน”
เป็นที่ดินที่รัฐมอบให้เกษตรกรยากจนไว้ทำมาหากิน ห้ามซื้อขายเด็ดขาด ใครขายหรือใครซื้อถือเป็นโมฆะและมีความผิดทางกฎหมายครับ (ระวังคนหลอกขายที่ ส.ป.ก. โดยบอกว่าเปลี่ยนเป็นโฉนดได้ในอนาคต เพราะมีเงื่อนไขซับซ้อนมาก)
5. ภ.บ.ท. 5 และ ภ.ด.ส. 5 – “ไม่ใช่โฉนด”
- ภ.บ.ท. 5: เป็นเพียงใบเสร็จเสียภาษีที่ดิน (ปัจจุบันยกเลิกแล้ว) ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ ห้ามซื้อขายเป็นอันขาด
- ภ.ด.ส. 5: คือใบแสดงรายการที่ดินเพื่อเสียภาษีปัจจุบัน (เหมือนที่คุณถามก่อนหน้า) ใช้ยืนยันการเสียภาษีแต่ใช้ยืนยันความเป็นเจ้าของที่ดินตามกฎหมายไม่ได้ครับ
สรุป: หากคุณจะลงทุนหรือซื้อเก็บ ครุฑแดง และ ครุฑเขียว คือตัวเลือกที่ปลอดภัยที่สุดครับ
